“保障房房租真的开始涨了，深圳已有公租房项目租金上涨66%”——近期，类似的消息屡见网端，实际情况究竟如何？
根据住建部数据，仅今年上半年，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间）；根据中指研究院《2024中国住房租赁企业研究报告》，截至2023年底，全国保障性住房和公租房已筹集573万套（间）。
以百万套为单位计的公租房、保租房在短时间内入市，已经深刻改变了我国的住房市场格局。而这些规模庞大的房源，其租金水平该怎么定、怎么收？这不仅关乎住房困难群体的实际生活，也关系到正处于起步阶段的住房租赁市场未来的发展。
近期，多个核心城市的地方政府就保租房、公租房出台细则，将租金与市场参考价挂钩，实施两到三年一次的动态调整，并规定了房租上涨上限；也有城市修改公租房承租细则，提升了承租门槛，导致不符合新办法的承租人面临“变相涨租”。
总体来看，“租售并举”作为我国构建房地产新发展模式的重要一环，租金的整体价格机制还在探索之中。一方面，多数地方政府期待随着运营水平的提升，保租房项目的租金能够稳步提升，再通过发行REITs（房地产信托基金），建立起可持续发展的模式；但另一方面，公租房和保租房的大规模入市，提升了市场的竞争激烈程度，导致市场租金水平下行，这也会导致保租房项目租金的同步下行，目前不同城市的租金趋势已呈现分化态势。
续签政策调整背后的涨价争议
近日，深圳龙岗公租房项目涨租金一事受到关注，有消息指，部分公租房项目的租金甚至一次性涨幅超过了66%。实情究竟如何？
记者查阅深圳市龙岗区住房和建设局官网看到，该局于今年8月初发布《关于丹郡花园等15个公共租赁住房项目承租家庭续签资格审核结果的公示》，其中称该局于近期开展对公租房丹郡花园等15个项目承租家庭的续签工作，共有770户家庭符合续签条件。而这些符合条件的承租家庭，可自主选择按照原办法或新办法的配租条件执行续签。按照老办法续签，就要承受租金上涨。
原来，深圳龙岗这批公租房的租金原本是按市场租金的30%执行，而深圳去年8月1日起实施公租房新办法，新增核查申请人的可支配收入与财产，根据相关规定，选择按照新办法续签的，承租家庭应先提交收入财产核对申请，若审核通过限额标准的，租金按照市场租金的30%执行，续签时将不再适用原办法。
那些不符合新办法要求、仍想按照原办法续签的承租家庭，也不会被直接腾退，但租金要涨为市场租金的50%。
以丹郡花园为例，市场基准租金是54.3元/月/平方米，作为公租房的原租金是16.3元/月/平方米，按照新办法续签，租金基本无变化，而按照原办法续签，租金就涨为27.2元/月/平方米。
这样算下来，那些想按原办法续签的公租房承租家庭，就要面临租金涨幅超过66%的情况。除了丹郡花园，还有另外13个项目均有这样的涨幅。
那如果想要租金不涨，申请者要满足怎样的财产限额要求？根据深圳市住房和建设局，公租房申请家庭和单身居民收入限额人均年可支配收入为54000（含）元以下；财产限额为：3人及以下家庭（含单身居民）财产66万元（含）以下；4人及以上家庭财产87万元（含）以下。
在深圳市人民政府办公厅主办的“深圳政府在线”网站上，就有网友提出这一公租房收入与财产限额不够合理，人均年可支配收入为54000元以下，就意味着在深圳工资只有4500元/月。而深圳市住房和建设局则回复称，如果居民不符合公租房轮候申请条件，也可留意后续推出的保障性租赁住房（即“保租房”）。
2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，该意见规定，保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体以及城市需要的引进人才等群体。保障性住房分为配租型和配售型两种，其中配租型包括公共租赁住房（公租房）、保障性租赁住房（保租房）。
根据深圳相关政策，保租房和公租房的配租对象并不相同，保租房一般来说面向新市民、青年人、各类人才，以小户型为主，限定租金水平；而公租房则面向住房困难的户籍居民以及为社会提供基本公共服务的一线职工（如公交、环卫等）。
显然，公租房面向的群体收入更低、住房面临的困难更多，而保租房的租金水平也会显著高于公租房。今年7月，深圳市住房和建设局起草了《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则》，面向社会各界征求意见，其中规定，社会类保租房租金不高于市场参考租金的90%。
多地出新政动态调整保障房租金
深圳新政后公租房针对部分承租人涨租金一事，引发社会舆论对公租房、保租房未来涨租金的担忧。
当下，大规模的公租房及保租房在短时间内入市，其租金水平该怎么定？近半年多来，多个核心城市的地方政府出台政策。
记者发现，多数城市选择将保租房、公租房的租金水平与市场租金挂钩，实行动态调整。而在此之前，它们的租金是较少有变化的。
8月20日，河南郑州正式出台《郑州市保障性租赁住房管理办法》，对保障房租金水平进行了具体规定。该办法称，保租房的租赁合同期限一般不超过3年，租金原则上不超过同区域同类型住房市场租金的90%。市场租金发生变化时，保障性租赁住房的租金将实行动态调整，调整周期不超过2年。
8月15日，重庆发布《重庆市公共租赁住房管理办法》，其中提到重庆的公租房租金三年动态调整一次，租金为商品房市场租金的60%。
今年2月，北京市住房城乡建设委发布《关于规范本市保障性租赁住房租金管理工作的通知（征求意见稿）》，其中提出，保障性租赁房租金应低于同地段同品质市场出租房屋的租金，且年涨幅不能高于5%。利用企事业单位自有土地建设的保障性租赁住房，应在同地段同品质市场租赁住房评估租金的9折以下定价。
综合来看，未来公租房、保租房的租金水平，肯定会低于市场参考租金，但不会再是一个固定值，多数城市都规定租金水平两年或三年动态调整一次，随着市场租金上升或下降。
那么对于公租房、保租房的承租人来说，市场租金未来趋势如何，也将影响他们未来用于住房的支出。
近年来，随着房地产整体下行，全国范围内的市场房屋租金水平有所回落。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，截至2024年7月，全国大中城市租金挂牌均价同比已连续9个月下跌。
7月原本是个传统租房旺季，一方面恰好是毕业季，有不少刚毕业的大学生进入租房市场，另一方面，9月份即将开学，也有“陪读大军”会在学区周围租房。
但诸葛找房的数据显示，截至今年7月，全国大中城市租金挂牌均价为34.81元/平方米/月，环比微降0.01%，同比下跌1.83%，总体租金并没有继续升高，反而在6月的基础上趋落。
诸葛找房数据研究中心认为，目前住房租金持续上涨的动力不足，一方面仍与当前居民就业及收入预期不足有关，住房消费降级的影响尚在；另一方面，7月租金环比由涨转降持续受到部分弱二线及三四线城市的拖累，毕业季效应下，人口向核心城市流动，以致低能级城市租赁市场的活跃度下降明显。
此外，该机构表示，保障性租赁住房加速入市，也导致市场租金缺乏上涨动力。
不过，也有官方机构给出了不一样的观点。8月9日，央行发布2024年第二季度《中国货币政策执行报告》，其中指出，未来我国有租房需求的人口超2亿人，随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。
专家：中长期来看租金有上涨可能性
从实际项目来看，部分城市的保租房确实在涨价。
7月19日，“中金厦门安居REIT”在上交所网站披露其第二季度报告，报告显示，中金厦门安居REIT二季度实现收入1965万元，同比增长2.4%，中金厦门安居REIT基础设施资产出租率为99.51%，租金收缴率保持100%。项目租金保持稳中有升，截至6月30日在租的租约平均单价为33.50元/平方米/月，较去年同期增长3%。
“中金厦门安居REIT”是全国首批保障性租赁住房领域的REITs项目之一，也是福建省首单基础设施公募REITs项目，原始权益人为厦门安居集团有限公司，底层资产为两个保租房项目，面向厦门市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体。
据了解，这两个保租房项目实行租约一年一签，运营方对后续租金上涨充满信心。而项目在过去一年内，也确实实现了3%的平均租金增长。作为全国首批保障性租赁住房领域的REITs项目，该项目的运营机制、租金定价，未来或许会成为保租房业内一个重要参考样本。
不过，也有城市保租房租金随市场动态调整后走低。据克而瑞统计，今年上半年，上海集中式公寓和保租房租金就双双走低。
早在2022年，上海就出台细则，规定面向社会供应的保租房租金价格应在同地段同品质市场价格的90%以下，出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整，年增幅不高于5%。
上海的保租房供应量一直走在全国前列，根据克而瑞长租监测的数据，截至今年6月，保租房的供应量已突破13.8万间，相较于去年年底增长了35.8%，显示出强劲的增长势头。而与此同时，市场化长租房的供应量也达到17万间。保租房的大规模入市，加大了上海租赁市场的房源供给，显著提升了市场的竞争激烈程度，是导致市场租金水平下行的核心原因，浦东新区、松江区、闵行区今年上半年的租金坪效较去年下跌最为显著。
镜鉴咨询创始人张宏伟对记者表示，从房地产行业内的经验来看，目前核心一线和强二线城市的市场租金还在下行，未来三到五年，随着经济的恢复，租金确实有上涨的可能性，未来五年若进入一个货币政策宽松的长周期，房价有机会重新步入上涨通道，一般来说租金也会同步上涨。不过，租金上涨也是一个长期的、稳步的过程，需要具体项目通过各种运营手段实现提升，也许要经过10年甚至20年的时间，在租金逐年稳步上涨后，才能实现央行报告中所说的“租赁住房总的收益率在静态租售比基础上提升至3%以上”。
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