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土拍带方案入市，似乎成了伪命题。
7月14日，顺义新城东风商场SY00-0201-096地块总平面设计方案公示，规划了16栋5-17F洋房+小高层住宅，共计524户。
它的总用地面积约35959.98平方米，计容地上建筑面积64727.96平方米，容积率1.8。
这些指标，与拿地文件一致。
但，它并没有采用已有的两个设计方案，而是自创方案，且没有和其它几个兄弟地块融合。
这些变化只是表象。
花姐获悉，096地块刚刚经历了一场股权变动，原拿地方顺义国资引入外来资本，甚至“让”出了大股东之位。
展开剩余87%十分巧合的是，几乎在096地块股权变动前夜，龙湖龙智造宣布为其提供代建代销服务。
在东风商场板块，龙湖是有战绩的。
位于096地块北侧的龙湖·御湖境二期——2025年3月也发生了股权变化，于2023年9月20日拿证358套房，目前已基本售罄，成交均价4.32万元/平米。
赠送面积的"四件套"
先来看看096地块的新设计方案：
1、小区西边半弧形的大门前，有一个圆形的水系，中间树木绿化。这让业主归家很有仪式感，三进格局设置。北面也设了一个人行出入口。
2、下沉庭院在小区的正中央，风雨连廊把大门、两个邻里共享空间、下沉庭院、3#4#首层架空层、11#连接在一起。
3、小区住宅呈对称布局。最高楼2#位于西北角，共17层。
4、车库口有两个，北面是车行出入口，东南角只是车行出口。
5、最南面的15#和16#紧挨一起、平行排列，中间只间隔2.4米，看起来整排建筑长达137米，恐怕创造了近年来北京楼栋的最长记录。它们南向花池和建筑墙体离用地红线只有1米和2.2米。
没有悬念，它有好房子元素：阳台+风雨连廊+邻里共享空间。这些空间的建面约1700平米，不计容。
有关阳台，096地块有不小的创新，赠送尺度蛮大的。
花姐推断它有赠送面积“四件套”：南向阳台为内嵌式阳台+花池+防火挑檐组合，北向为挑空阳台。
这估计是顺义首个内嵌式阳台项目，意味着交付后可以封闭。也是顺义首个带花池的楼盘。
以14#住宅楼为例：
它有8层，一梯两户。南向客厅为内嵌阳台——进深1.8米，外接花池——进深0.7米；南向两个卧室外接两个防火挑檐——进深1.5米；北向一角有挑空阳台——进深1.8米，可封闭全送。
此外，小区中央的大户型，南向和北向多送一处防火挑檐和设备阳台。
花姐预计，它的得房率将突破100%，直追顺义的住总青年ONE和星悦时光。若想了解有关户型面积情况，请加花姐微信：louhua007。
没有采纳原竞赛方案
096地块没有采纳土拍文件里的两大设计方案，是竞赛得出的。
原方案是什么，且听花姐道来。
今年2月26日，顺义东风商场片区有两宗地成交：
1、SY00-0201-093（住宅）、096（住宅）、086（幼儿园）地块，由“大龙控股+顺义新城发展”以26亿元底价竞得；
2、116商业地块由北京国泰东风商城有限公司，以5.64亿元竞得。
当时，这两块地最终的持有者只有一个——北京顺义区国资委。
按照出让文件，“支持093和096地块使用性质兼容，兼容用途应符合正面清单管理要求，且兼容功能的总地上建筑规模，不超过地上总建筑规模的15%。“
简而言之，就是两块地之间，最多15%建筑面积可以增减。你多15%，我就少15%。
从096地块公布的设计方案看，它并没有和093地块兼容，地块形状和大小都没有变。
096和093是孪生兄弟，意味着093地块的用地指标等，也不会改变。
实际上，在土拍文件里还有一句，“在确保总建筑规模不突破，三大设施建筑规模不降低的情况下，结合已开展的城市设计方案，对用地布局和地块兼容进行优化”。
设计大赛优胜方案有两个，一个是《古州新茂公园天地》，另一个是《京华苍穹燕云翠谷》招商花园城PLUS。
它们将096、093和116地块融为一体设计，打破了原有界限。
这两个方案有个特点，三地块深度融合，把116地块的街坊路整没了，规划设计十分灵动。
兴竺地产蹊跷"易主"
原方案虽好，但北京兴竺房地产开发有限公司（简称“兴竺地产”）没有采纳。它是096地块的项目公司。
为什么兴竺地产不采纳如此优秀的设计方案呢？
答案或许出在兴竺地产的股东之变上。
在2月初拿地时，东风商场0201街区2宗地、4地块的最终持有者，都是顺义国资委100%持股。
但是，在拿地4个月之后，兴竺地产的股东悄悄发生了变化。
兴竺地产于2025年3月19日注册成立，注册资本13亿元，股东为北京顺义新城发展有限公司和北京天竺房地产开发有限公司，最初的法人代表为张云鹏。
到了2025年6月15日，北京宏琨城市开发建设有限公司买入兴竺地产70%股权，顺义新城和天竺地产股份减为29.7%和0.3%，法人和董事长变为张冲。
宏琨城开是何方神圣？
它似乎是为了这笔收购而来。它成立于2025年5月8日，注册资本5000万元，法人张冲。股东为淮安浦申企业管理咨询合伙企业（有限合伙）、上海骏瞻企业管理有限公司。
淮安浦申背后，有上市公司申万宏源（000166.SZ）以及淮安市清江区政府的身影；上海骏瞻背后，则站着香港上市公司远东宏信（0336.HK）。
换句话说，兴竺地产的大股东"易主"了，或者说引入新的金主。
花姐查了查，116地块的项目公司尚未成立，目前应该还在北京国泰东风商城有限公司手上。
兴竺地产旗下的093、096地块，由外来资本控股了，而116地块依然由顺义国资委全部持有，这种股东变化，可能对两宗地“兼容设计”有困难，毕竟，这两宗地的大股东不同了。
如此一来，096地块自创的设计方案，没有和其它地块深度融合，也就不难理解了。
一个新问题来了，原为纯国资的兴竺地产，为什么要让出大股东之位呢？欢迎大家留言评论。
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