01
澳洲房价上涨速度为近四年来最快
澳洲房价的上涨幅度达到近四年来最快，买家冲向拍卖，而卖家觉得还会涨于是推迟出售。
Domain新的数据显示首府城市的房价持续10年来最长时间的上涨，在到9月的三个月内中位价上涨了3万5千澳元。
而前一个季度的中位价上涨了2万6. 国民银行周三的调查发现三分之二澳人认为来年会继续涨，分析人员预测涨幅在5-10万之间。
布里斯班超越堪培拉成为继悉尼后第二贵的首府城市，在到9月的三个月里中位价上升了近4万到110万。
三次降息和未来几个月进一步降息的可能提升了买家兴趣，让涨势持续 – 这是有史以来公寓最长时间的连续上涨，对独立屋则是21年来的最长时间连续上涨。
之前曾是全国最红火房市的珀斯在到9月的三个月里录得上涨放缓。买家越来越去购买更可负担的公寓，公寓的中位价上涨了21000澳元，超过独立屋的15000澳元。
悉尼和墨尔本的涨幅也加快，但是前者比后者涨得多的多。从6-9月悉尼中位价上涨了近6万，而墨尔本则上涨了2万3。
02
房价冲破110万澳元纪录！首次击败墨尔本登上全国第二
布里斯班首次超越墨尔本，成为澳大利亚购房成本第二高的首府城市，其房价飙升至创纪录的110万澳元。
根据周四发布的Domain最新《房价报告》，昆士兰州首府的房屋中位价在9月季度上涨了38,852澳元（3.7%）。
在过去一年中，布里斯班的典型住宅价格上涨了100,238澳元（10%），标志着该市连续11个季度上涨——这是21年来最长的增长周期。
单元房价格同样刷新纪录，三个月内上涨4.2%至715,451澳元，连续18个季度上涨，创下该市历史最长升势，连续第二年稳居全国第二高单元房价城市。
布里斯班的房市势头依旧强劲，受人口增长、州际迁入及“奥运信心”推动。
Domain研究与经济主管尼古拉·博士（Dr Nicola Powell）表示：“布里斯班正处于一个超级周期（super cycle），而且势头仍在加速。这是史上第一次成为第二昂贵的首府城市。季度涨幅比上季度翻倍，创下15个月来的最强表现。”
她指出，布里斯班的海外移民增速是2010年的三倍，州际迁入速度也达到过去十年平均值的四倍。
“再加上奥运会带来的推动力，它提升了城市关注度与基础设施建设，这正是我们现在所看到的。”
在郊区层面，布里斯班迎来首个中位价突破300万澳元的社区——New Farm，房价年涨9.4%至3,062,500澳元。
目前已有五个郊区中位价突破200万澳元：Hawthorne、Ascot、Hamilton、Bulimba和Wilston。
New Farm的单元房中位价也上升7.5%至104万澳元，首次突破百万门槛。
其中，Hamilton的房屋涨幅最大，年涨20.8%至222.5万澳元。
Ray White Ascot经纪人Damon Warat表示，一波来自州际与海外的富裕买家，以及奥运带动的Racecourse Road复兴，推动了需求飙升。
“Ascot最大的吸引力在于生活方式。”
“这里是理想的家庭社区，地理位置优越，介于市区与机场之间，非常适合企业主。”
“奥运会是市场的另一大利好因素。Racecourse Road已有多宗大型开发计划提交，它将成为下一个James Street。”
他指出，大面积（600平方米以上）住宅最受买家青睐，但供应仍然不足。
在Hawthorne，过去五年房价几乎翻倍，上涨96.3%至242万澳元。
Place Bulimba经纪人Carla Haddan称，涨势源于其临河位置、优质学区、咖啡文化与高端住宅集中。
“这是布里斯班最抢手的区域之一，我们见证了多笔超过500万澳元的交易——既有本地家庭升级，也有来自悉尼与墨尔本的专业人士迁入。”
“布里斯班已不再是‘平价替代选择’，而是拥有独立地位的高端市场。”
她认为，短期内房市动能不会减弱：“供给有限、人口增长与市场信心仍然强劲。内东区的高品质住宅将继续稳步上涨。”
在非豪宅区，Stafford单元房年涨28.3%至72.5万澳元，为全市涨幅之最。
LJ Hooker Stafford经纪人Richard Mirosch表示，首次置业者推高了该区需求。
“现在竞争非常激烈，许多首购族在CBD周边8公里范围内寻找可负担社区，而Stafford正好入选。”
“我们每套入门级单元平均能收到15份报价，这也与租赁市场极度紧张有关。”
他举例说：“我们8月在Collier街售出一套一居室，价格54.1万澳元；几周后又卖出另一套，同户型竟涨至69万澳元——吸引了12个报价。”
他补充道：“Stafford正在经历大规模更新换代，许多原本售价110万澳元的老屋被拆除重建，新房售价高达250万澳元。”
“我认为，这股势头还会持续下去。”
03
悉尼独立屋中位价达175万澳元 过去一年每周增值约2000澳元
在悉尼购买一套独立房屋的中位价已飙升至175万澳元的新高纪录，因为降息增加了借贷能力，买家活动有助于推高价格。
数字地产广告和资讯平台Domain 周四公布的房价报告显示，截至9 月的一年中，悉尼的独立房屋的中位价上涨了6.3%，即104,130 澳元。这意味着过去一年每周涨价2000澳元。
这座新州首府城市的住宅单价中位价跃升至840,422澳元，过去一年上涨2.7%，即增值21,716 澳元，也创下历史新高。
Domain的研究和经济部门主管鲍威尔（ Nicola Powell ）博士表示，在澳洲储备银行今年三次降息的情况下，悉尼房地产市场「（增长）势头已经恢复」，这改善了买家的信心。
在大悉尼地区，独立房屋价钱增长最强劲的是西南地区，在截至9 月的一年中上涨了18%，中位价增长到1,297,500 ，其次是Baulkham Hills 和Hawkesbury 地区，中位价上涨13.1%，达到至2,000,000 澳元，以及巴拉玛打（上涨13% 至1,525,000 澳元）。
在住宅单位方面，北部海滩同期价格中位数增长最强劲，上涨11.7% ，达到1,340,000澳元。其次是内西部（上涨7.8% ，达到900,000澳元）以及市区和内南区（上涨5.2% ，达到977,750澳元）。
Domain 的最新房价报告中还预测，到今年年底，柏斯的独立房屋中位价可能会达到100万澳元，使其成为最后一个达到这一里程碑的大首府城市，而供应紧张和首次购房者的激增预计将推动全国房价进一步上涨。
这座西澳首府的独立房屋中位价在过去一年上涨了近90,000澳元后，距离100万澳元大关还不到20,000澳元，这使得侯巴特和达尔文成为独立房屋中位价低于100万澳元的首府城市。
在全国范围内来看，独立房屋价钱已连续11 个季度上涨，这是自2015 年以来最长的连续季度增长期，创下了首府城市独立房屋价钱总合的历史新高纪录。
根据Domain 的数据，9 月季度的独立房屋价钱增长速度是近四年来最快的。
布里斯本的独立房屋中位价达到110.1万澳元，已经超过坎培拉的110万澳元和墨尔本的108万澳元。然而过去一年独立房屋价钱涨得最快的是阿德雷德，涨幅达10.5%，升至105万澳元。
鲍威尔博士说：「百万澳元的独立房屋中位价是房地产市场的一个重要里程碑。这对首次购房者来说确实是一个心理障碍。」
她说：「当你的大多数首府城市都有百万澳元的独立房屋中位价时，我认为这确实表明了整个澳洲房地产市场根深蒂固的负担能力问题。」
04
悉尼轨道房供需格局生变，居家办公兴起冲击置业需求
最新研究显示，悉尼购房者正逐渐远离曾备受青睐的火车站周边社区。自新冠疫情以来，远程办公模式兴起，显著降低了部分人群对交通枢纽邻近性的需求。值得注意的是，火车站周边住宅的租赁需求却依然坚挺。这一现象与新南威尔士州政府力推的”轨道导向开发”（TOD）计划形成鲜明对比，该计划旨在依托铁路枢纽大规模建设保障性住房。
悉尼科技大学建筑环境学院房地产经济学副教授、研究报告首席作者宋诗（Song Shi）博士指出：”增加住房供给是良策，但关键在于选址必须精准匹配需求。” 由宋诗与高级讲师欧玉明（Yuming Ou）博士共同完成的研究报告《轨道交通可达性对住房可负担性的影响》，日前发表于知名学术期刊《科学指引》（ScienceDirect）。
该研究通过对比悉尼设有火车站与无火车站城区在疫情前、中、后三个时期的房价租金变化发现：截至2025年，远程及混合办公模式的普及，已显著削弱购房者——尤其是单元房买家——对轨道房的需求。
然而调研同时揭示，租户对轨道房的需求持续强劲，可能导致租金攀升，这或与政府提供可负担租赁住房的初衷相悖。研究采用多重指标衡量可负担性：对自住购房者，计算房价收入比（中位房价除以家庭年收入中位数）；对投资者，分析租售比；对租户，则考察租金收入比。
数据显示，疫情前火车站周边独立屋在售价与租金上均存在显著溢价，但疫后两者可负担性均有所改善。单元房市场方面，疫后自住者与投资者的购房成本占收入比例下降，但租金水平维持稳定。
“由此可见，火车站周边的住房正面临自住与投资需求双降，唯独租赁需求保持旺盛，其中单元房市场受影响最深，”宋诗分析道。他进一步警示，若在自住需求疲软区域密集新建高层住宅，可能导致大量租户迁入。研究援引近期罗伊摩根（Roy Morgan）调研佐证：近70%的悉尼中央商务区员工现阶段仍维持至少部分时间的居家办公模式，这标志着后疫情时代通勤方式与公共交通需求已发生深刻且持久的转变。
部分自住购房者不再将交通枢纽邻近性列为首选，尤其在生活配套设施匮乏的区域。相反，拥有更多公园、学校、咖啡馆以及能满足居家办公需求的大户型住宅区正成为新宠。投资者则因担忧房价支撑不足而持谨慎态度。新州政府TOD计划目标是在悉尼新建地铁系统及既有火车站周边提供逾17万套住房，并已出台系列规划管控与区域调整政策以推进建设。
但宋诗强调，单纯增加住房供给远远不够。”政府必须同步投资建设绿地、公园、商业区、学校等配套设施，并实施精细化管理，”他直言，”绝不能仅以高层、中层或低层公寓简单填充区域。必须通过周密规划与设计，使TOD项目具备完善的基础设施、丰富的便民服务及普适吸引力，从而焕发社区活力。”
报告对火车站周边高密度住宅开发的长期可持续性提出关切，建议同步增加联排别墅、双拼住宅等低层住房供给，并推广”先租后建”模式。此外，报告主张为更依赖公共交通且易受租金波动影响的低收入家庭提供优惠或免费公共交通服务。
目前，新州政府已发布《联排别墅与低层公寓设计范本》以提升住房可负担性与供给效率，其旨在加速住房建设的《规划法》修订案已获两党支持，并正投资建设面向关键岗位工作者的”先租后建”住房。”绝不能仅有住房数量目标而缺乏配套规划，”宋诗郑重提醒，”因为这些住房一旦建成，将存续百年。我们不会有第二次机会。
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